Initiatives solidaires pour le logement

Quoi ? Une structure de propriété collective qui acquiert et gère du foncier pour développer de l'immobilier abordable.
Qui ? Les habitants, la collectivité et le Community Land Trust.
Quand ? Depuis plus de 40 ans aux Etats-Unis
Où ? Aux Etats-Unis d'abod, en Angleterre, en Belgique...

Résumé

Le concept des community land trust, né aux États-Unis, se développe à l'international. Par la création d'une structure achetant et gérant le foncier, il permet de proposer des habitats à prix maîtrisés aux ménages modestes. L'alliance de la collectivité et des habitants est la base de ce modèle efficace et durable.

Article

Le concept des Community land Trust (CLT) est né aux États-Unis à la fin des années 1960 sous l'influence des mouvements de propriété collective, et sous la pression des communautés Afro-Américaines durant le mouvement des droits civiques. La population noire avait reçu alors tous ses droits juridiques mais les droits économiques ont tardé à suivre, notamment en matière de logement car les terrains à bâtir appartenaient pour une grosse part à la majorité blanche. Inspirés de modèles Indiens et Israéliens, ce modèle s'inscrit dans une longue tradition utopique qui voit l'accession à la propriété comme solution à la pauvreté et à l'injustice, et la collectivisation des terres comme une base pour une société meilleure.

Il faudra attendre les années 1990 pour que le mouvement se développe aux États-Unis, grâce à un politique de subsides favorable et à un échange d'expérience efficace entre CLT. Aujourd'hui il y a environ 250 CLT aux États-Unis ce qui représente plus de 5000 maisons.

Le Community Land Trust suscite un intérêt grandissant dans le monde et en Europe en particulier. Ainsi, 2012 a vu la création des deux premiers CLT urbains européens à Londres et en Région de Bruxelles-Capitale.

Pour permettre l’accès à la propriété de personnes à revenus modestes, le principe du CLT est de séparer la propriété du sol de la propriété du bâtiment.

Le CLT reste propriétaire du sol et cède aux personnes physiques associées, quasi gratuitement (le paiement d’un droit d’occupation minime peut être demandé) le droit de construire ou rénover un logement dont ils acquièrent la propriété Comme la valeur du sol n’est plus prise en compte dans la valeur du bâtiment, celui-ci est dès lors moins cher que sur le marché classique.

Valeur de l'acquisition = valeur du marché – valeur du sol

Le terrain reste la propriété du CLT à perpétuité mais le bâti, lui, devient la propriété des familles.

Pour posséder un terrain, un CLT reçoit, typiquement, des donations de terre publique ou privée ou encore utilise des subventions publiques pour acquérir du foncier sur lequel du logement peut être construit ou rénové.

Le sol, propriété du CLT, sera géré comme un bien commun, non vendable par la collectivité des bénéficiaires.

Comment conserver ces prix bas ? (Les éléments présentés ici sont tirés des retours de l'expérience belge).

En cas de revente, le propriétaire du logement reçoit la valeur de son achat initial et une partie de la plus-value acquise par son bien. L'autre partie de la plus-value est captée par l'augmentation de la valeur patrimoniale du CLT.

Le capital ainsi constitué par le propriétaire (valeur de l'achat + part de la plus-value) doit lui permettre d’envisager l’achat d’un autre bien. De son côté, le CLT reste propriétaire du foncier, les subsides obtenus par le premier ménage de la part du CLT retournent dans le patrimoine du CLT qui pourra ainsi aider d’autres familles à devenir propriétaire.

Pour assurer un projet collectif, participatif et ouvert sur le quartier, le CLT repose aussi sur une gouvernance démocratique : au sein du conseil d’administration, le pouvoir est partagé en trois tiers entre les associés physiques propriétaires, les associés représentant les habitants des environs de l’endroit où le CLT est construit et les représentants des pouvoirs publics subventionnant le CLT.

Quels bénéfices retirer de ce modèle ?

L'article d'Audrey Gollucio pour Habiccop reprends les résultats d'études menées aux États-Unis qui mettent en valeur les avantages d'un tel mouvement.

On trouver notamment la possibilité de lutter contre la spéculation et de proposer des logements durablement abordables, grâce à l'encadrement du prix de revente des logements que nous avons expliqué plus haut. Cette maîtrise du coût permet de garantir la stabilité résidentielle des ménages à revenus modestes.

Mais les avantages se font aussi sentir dans le développement du lien social avec la création d'une appartenance à la collectivité grâce à l'adhésion de non-locataires à la fondation qui permet la rencontre et l'animation du quartier. Une telle rencontre semble permettre d'éviter la gentrification des quartiers, effet contre lequel il est habituellement difficile de lutter.

Pour la collectivité enfin, ce montage permet de réaliser une partie de leur politique du logement, grâce à la gestion commune de la CLT et aux conditions anti-spéculatives du système qui permet à l'investissement public de jouer une fonction sociale sur le long terme

Mais trois obstacles ont été mis en valeur par l'article :

− la complexité du modèle

− la législation

− l'accès à l'emprunt

De tels obstacles ne sont cependant pas insurmontables, et le développement du modèle en Belgique appelle sans aucun doute à croire en la possibilité d'une implication en Europe. Messieurs les Anglais ont tiré en premier, et sans refaire la bataille des Flandres, peut être est-il temps que les Français fassent feu !

Sources

Association des habitants de Louvain-La-Neuve : http://www.ahlln.be/Avant-projet-de-creation-d-un-Community-Land-Trust-a-Ottignies-Louvain-la-Neuve_a123.html

Le blog des Community land trust à Bruxelles : http://communitylandtrust.wordpress.com/about/en-un-peu-plus-de-mots/

Le réseau anglais des Community Land Trust : http://www.communitylandtrusts.org.uk/home

Article du blog belge « écolo » : http://web4.ecolo.be/?un-nouveau-modele-d-acces-a-la

Article d'Audrey Gollucio pour HABICOOP : http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/Fiche_CLT.pdf